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[中国房地产报]增资扩股是最合理选择 ——专访恒大地产董事局主席许家印

 发布时间:2008.07.07   内容来源:

本报记者 曾冬梅 王福民 广州报道

引言:

他的心情显然很好,支开了秘书,自己拿着水壶,说“我给你们沏茶”。

这是记者在专访恒大地产集团董事局主席许家印时的一幕。虽然几个月的时间内许家印历经坎坷,但他仍不改往日的谦逊和随和。

在他“消失”的这段期间,恒大一度是各大媒体的报道焦点,诸多揣测、传闻纷沓而至。“他们不了解情况”,许家印说明。在他看来,IPO只是恒大发展的一个阶段,并不是孤注一掷的唯一选择,一个掌管着几千号人生计的企业家,不会不给自己留后路。

诚然,许家印给人的印象是个失意者。但在紧急关头,能够稀释个人股权,勇于进行私募,“割腕”挽救奋战多年的事业和成果,不得不令人侧目。

再次向6大机构成功私募6亿美金后,7月1日,许家印首度接受中国房地产报的专访。

账上余额15亿元

记者:这三个月来,恒大的经营和现金流情况一直备受关注,此次私募后,负债率下降到了65%,这是怎么做到的?

许家印:之前有95%的负债率的说法,是去年9月份按照香港国际会计准则的规定,将2006年美林银行、德意志银行、淡马锡这三家战略投资者持有的4亿美金优先股的股本金计入债务而得出的。
今年1月这三家股东的优先股已转为普通股后,加上这次增资扩股的6亿美金,恒大的资本金增加了10亿美金,因此负债率大幅下降。

记者:能否透露一下恒大目前的现金流情况?

许家印:3月份我去路演时,恒大的账上有30多个亿,期间有楼盘的销售回款,也有新增的银行贷款,到昨天(6月30日)账上余额是15亿,这个数字没有包括刚私募的6亿美金。像恒大这么大的企业,账上没有个二三十亿元,心里不踏实。恒大的财务一直都比较健康,成立至今,没有一笔银行的逾期贷款,这在业内是非常难得的。

“抛盘会损伤恒大品牌”

记者:最近广州有消息指,恒大将转让绢麻厂项目,事实是怎样的?

许家印:绢麻厂项目是恒大为上市准备的重要项目之一,此次恒大是把这个项目拿出来做单个项目的融资,并非转让。

记者:作为恒大转型后的第一个精品项目,恒大御景半岛近期进行了比较大折扣的促销,有声音说恒大是在抛盘,你怎么看?

许家印:恒大御景半岛去年10月1日开盘当天销售额达9.7亿,均价比周边楼盘高25%左右。这半年来,广州房地产的整体跌幅应该在30%左右,根据市场情况,大家推出了七折优惠,但优惠后的价格仍然比周边同档次楼盘价格高出10%以上。

可以说,这轮调价完全是根据市场走势进行的调整。因为,御景半岛目前可以销售的面积按现在的销售价计也有33亿元,要抛盘的话,再降个15%-20%,我想一周内就会抛空。但大家不可能也不需要这么做。

记者:你曾经说过,上市延迟后,除了私募,恒大还有项目销售和合作这两种解决资金问题的方案,为什么最后没有采取低价抛盘的措施呢?

许家印:决定将IPO延期后,大家第一个否定的就是抛售楼盘的方案。在2004年大家确定全国发展的战略时,就定下了打造精品,项目品牌、企业品牌“双落地”的策略。大家要求恒大在这些城市的“亮相”要做到准现楼,环境、会所、公建配套等做好才发售。

通过保证产品品质、提高产品附加值的方式,体现企业品牌在当地的高起点。如果我选择抛盘,在达到预售条件时就卖楼,会严重损伤恒大的产品和企业品牌,造成巨大经济损失。

事实上,从大家最近刚开盘的几个省外新项目的定价,就可以看出恒大是否有抛盘的迹象。例如,成都恒大绿洲,开盘价是5300元/平方米,带1500元/平方米装修,一周内价格就升到了5600元/平方米,湖边的复式单位,毛坯价5300元/平方米,如果按带装修的均价算,整个项目的均价大概是在6200-6500元/平方米之间,比周边高了10%以上。即将于本月开盘的重庆恒大华府,带装修均价1万元/平方米,毛坯6800元/平方米,比周边楼盘高20%以上。这就可以看出,恒大的品牌及产品品质是得到消费者认可的。

一个企业的现金流是否紧张,是否会不计成本的抛盘,从定价就可以很清楚的看得出来。而且,在接下来的7、8、9三个月,恒大将陆续有十多个楼盘开盘,以大家的品质,如果和别人同样的价格卖,可以一开盘就卖掉50%以上的货量。

“项目合作等同卖儿女”

记者:在私募前,有没有想过大范围的进行项目合作,毕竟这可以使你的股权不至于被稀释?

许家印:从2004年恒大开始进入二线城市进行全国扩张到现在,已经积累了近40个优质的项目。而如果完全靠项目合作,也就是卖项目,那需要用30-50%的项目合作来解决企业的现金流。

老实说,我在香港的时候,每一个投资者跟我谈的第一件事就是,许主席,能不能给我两个项目合作,其中不乏一些龙头企业。对于开发商而言,项目是企业未来发展的基础和空间,卖项目等于卖儿女,实在舍不得。

权衡利弊,最后只有选择增资扩股的方式。这次定向增发近16%新股,原有的股东包括我个人在内股份是稀释了,但不卖项目能保持企业发展的基础和目标不改变,按原来企业的销售标准进行发售,确保企业品牌落地战略的实施,我想是非常值得的,我也坚信是正确的。
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